Toute transaction immobilière ( achat, vente, construction, location ) est soumise à une réglementation bien précise.

Chaque partie ( agent immobilier,  vendeur, acheteur, constructeur, prêteur,  notaire, et  différents experts utiles et obligatoires ) se doit de respecter les lois en vigueur la concernant.

Un bon nombre de transactions immobilières est réalisée par un agent immobilier. Celui-ci,  ayant une responsabilité importante,  doit pour exercer sa profession en toute légalité, se conformer à certains impératifs tels que :

• être détenteur d’une carte professionnelle délivrée par  l’Administration.
   
• justifier d’une Garantie Financière.
   
• avoir une assurance le garantissant des conséquences financières  liées à sa responsabilité civile professionnelle.
   
• être mandaté par son client ( mandat simple ou exclusif ).

La commission de vente des agences immobilières est librement fixée.

Chaque agence  doit  obligatoirement afficher de manière visible et lisible de l’extérieur, le prix de chacune de ses prestations toutes taxes comprises.
 

LA PROMESSE DE VENTE.

La promesse de vente  est un écrit qui lie un vendeur et un acheteur. Elle permet surtout de garantir qu’ils  ne peuvent l’annuler sans motif valable  mais ils  peuvent toutefois l’annuler si les conditions suspensives ( prévues au départ ) ne sont pas respectées par l’une ou l’autre des parties.
 

Il existe deux sortes de promesses de vente : 
 

- le Compromis de vente ou promesse bilatérale de vente :

Ce contrat stipule que le vendeur et l’acheteur s’engagent ( le vendeur à vendre et l’acheteur à acheter ) sur un bien précis dont le prix a été déterminé d’un commun accord. Ce contrat est considéré comme ferme et entraîne certaines obligations de la part de chacune des parties, mais il  comporte également des clauses dites «  suspensives »  permettant  à chaque partie de recouvrer sa liberté si une des clauses n’était pas respectée.
 

Ce compromis de vente  peut être  signé chez un notaire ( fortement conseillé pour la garantie des termes du contrat ) ou bien rédigé et signé –  sous seing privé – par le vendeur et l’acheteur qui conserveront chacun un exemplaire.
 

Le délai légal de rétractation, pour l’acheteur non professionnel,  est de 7 jours dans les cas suivants :

1. Lorsque l’acte authentique de vente est précédé d’un contrat préliminatoire ( compromis ou promesse unilatérale ) le droit de rétractation ne concerne que ce contrat ou cette promesse.
    
2. Lorsque l’acte authentique de vente n’est pas précédé d’un contrat préliminatoire ( compromis ou promesse unilatérale ) le droit de rétractation ne concerne que celui-ci et en aucun cas il ne peut être signé qu’après le délai de réflexion.
    

Clause suspensive particulière au prêt :

Le compromis de vente devient nul et non avenu dès lors que le prêt demandé par l’acheteur n’a pas été obtenu (  clause généralement notifiée dans les clauses suspensives ) et de ce fait celui-ci se voit  restituer intégralement (  c’est-à-dire sans aucune retenue ou indemnité d'aucune sorte ) les sommes qui auraient été versées lors de la signature dudit compromis.
 

Cette restitution comporte toutefois des exceptions  telles que :

• si le délai précisé  n’a pas été respecté, l’acheteur est obligé de justifier sa demande dans le délai prévu.
   
• si l’acheteur n’a fait aucune démarche pour obtenir un prêt. 
   
• si l’acheteur, sciemment, fournit à la banque des renseignements faux ou suffisants pour que celle-ci n’accorde pas le prêt, ce qui le dégagera de son obligation.
   
• si l’acheteur confirme qu’il n’a pu obtenir de prêt alors qu’il ne peut pas apporter de justificatif de la banque lui refusant ce prêt.
   
• si l’acheteur demande un prêt supérieur à celui notifié dans le compromis.
   
• si l’acheteur refuse le prêt qui pourtant correspond aux modalités du financement de l’opération notifiées par l’emprunteur.
   

Si l’un ou plusieurs de ces cas se présentent, le vendeur garde le bénéfice des sommes versées par l’acheteur, celui-ci étant considéré comme responsable de ses manquements justifiant la non restitution.
 

Dès réception par l’acheteur de l’accord écrit de l’obtention du prêt, même si celui-ci n’est pas détaillé, il est admis que la clause suspensive le concernant est réalisée.
 

Toutefois, si le prêt est refusé, l’acheteur n’est pas obligé de faire une autre demande dans d’autres organismes financiers, dès lors que l’obligation n’a pas été prévue dans la promesse de vente.
 

D’autres clauses suspensives, autres que celles du prêt, peuvent être incluses dans le compromis de vente. Dès lors qu’une ou plusieurs ne se réalisent pas dans les conditions et les  délais prévus dans la promesse de vente, celle-ci devient nulle et non avenue, et délie de ce fait les deux parties, à savoir que le vendeur n’est plus obligé de vendre et l’acheteur d’acheter le bien concerné.
 

Il est possible qu’un acheteur n’ait  pas besoin d’un prêt pour l’acquisition d’un bien. Il devra donc dans le compromis,  écrire de sa main une mention qui stipule qu’il a bien été informé que si toutefois il demande un prêt APRES la signature du compromis, «  il ne pourra pas se prévaloir de l’Article L. 312.16 du Code de la Consommation »  détaillé précédemment lorsqu’il y a une demande de prêt.
 

Lors de la signature du compromis de vente, un versement de fonds  de 10 % du montant du prix de vente du bien est généralement admis. ( Toutefois, ce montant peut tout à fait être négocié à la baisse ).
 

Ce versement peut être :

• un acompte pour la réservation du bien.
   
• des arrhes valant dédit réciproque.
   

Dès que les clauses suspensives sont levées, un acompte engage le vendeur et l’acheteur irrévocablement,  un recours judiciaire pouvant intervenir et imposer la vente si l’une ou l’autre partie ne respecte pas ses obligations. Si toutefois, un accord à l’amiable est établi entre les parties concernées, un dédommagement sera ajouté au montant de l’acompte.
 

Quant au versement d’arrhes, ceux-ci ne sont pas restitués au cas où l’acheteur ne souhaite plus acheter et restent acquis au vendeur. Quant au vendeur qui ne souhaite plus vendre, il se doit de rembourser à l’acheteur le double du montant des arrhes.
 

Toutefois,  une dissimulation, (   quelle qu’elle soit concernant le logement et son environnement, etc … )   du fait du vendeur entraîne obligatoirement la restitution de toute somme versée ( acompte, arrhes, indemnité d’immobilisation ) dès lors que  l’acheteur informé aurait donc renoncé à l’achat.

 

- l’Option ou promesse unilatérale de vente :

Cette option n’engage que le vendeur. Ce contrat comporte les mêmes termes et les mêmes clauses, surtout les suspensives. Sa durée, précisée et limitée dans le temps, ne doit être ni trop courte afin que l’acheteur puisse effectuer ses propres démarches, surtout pour un prêt, ni trop longue  afin que le vendeur ne soit pas trop pénalisé du temps passé , surtout en cas de non concrétisation de la vente.
 

Cette promesse de vente se décline sous les formes suivantes :

• en acte authentique établi chez un notaire.
   
• en acte sous seing privé et dans ce cas, il doit être enregistré à la Recette des Impôts dans les 10 jours suivant la signature sous peine de nullité. Toutefois, si le vendeur et l’acheteur décident d’augmenter la durée de validité de la promesse de vente, cette décision n’aura pas à être enregistrée comme initialement.
   

Si la cession de cette option intervient avant la date de fin prévue initialement, elle s’établit aussi par un acte authentique ou par un acte sous seing privé, et dans ce dernier cas, un enregistrement à la Recette des Impôts est obligatoire dans les 10 jours qui suivent la signature sous peine également de nullité.

 
 

LA PROMESSE D'ACHAT.

Cette formule est peu utilisée car elle présente des risques pour l’acheteur.
 

En effet, celui-ci s’engage à acheter tandis que le vendeur ne s’engage à rien et peut même trouver un autre acquéreur qui est prêt à payer plus cher le bien à vendre. 
 

Si ce contrat est passé, le vendeur demande un versement ( de 5 % à 10 % du prix de vente ) de fonds qui lui reste acquis au cas où l’acheteur se rétracte. ( Cette pratique est toutefois illégale depuis le 1er Juin 2001 ).