Un contrat de location est passé entre le bailleur et le locataire, dont chaque partie conserve un exemplaire. 

Les termes de ce contrat doivent être précis et sont soumis à une réglementation. La durée du contrat dépend du statut du propriétaire qui loue le logement. En effet, un bailleur qui est une personne physique établit un bail de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, tandis qu’un bailleur qui est une personne morale ( association, assurance, société immobilière, etc… ) ne peut établir qu’un bail de 6 ans.
 

Un état des lieux est établi par le bailleur et le locataire à l’entrée dans le logement et à la sortie ( un exemplaire pour chacun ).  Le propriétaire doit louer un logement décent en évitant tous les risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, et équipé d’éléments conformes à la destination d’habitation.   
 

A la signature du contrat, un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer   ainsi que le loyer du mois d’emménagement est à régler. Ce dépôt de garantie permet au bailleur, le cas échéant, de se prémunir du non-respect des obligations du locataire, telles que loyer et/ou charge non payés, dégradations, etc…. ). Il arrive parfois que le dépôt de garantie ajouté au premier loyer représente une somme importante à prévoir pour louer et peut entraîner quelques difficultés financières, en particulier pour les jeunes qui débutent.
 

Pour y faire face, une aide dite «  Loca-Pass » peut être accordée sous certaines conditions, auprès de l’organisme collecteur des fonds. Cette aide peut se décliner sous deux formes :

• un prêt sans intérêt remboursable sur 36 mois.
   
• une garantie qui assure au bailleur le paiement des loyers et charges.
  
   

Ce dépôt de garantie est restitué au locataire dans les 2 mois qui suivent son départ. Si ce délai n’est pas respecté par le bailleur, celui-ci sera redevable des intérêts de retard au taux légal ( 3,99 % en 2008 ) produits au bénéfice du locataire.
 

Toutefois, lorsque la régularisation des charges du logement intervient dans un délai dépassant les deux mois, le bailleur peut restituer 75 % du dépôt de garantie dans l’attente de la clôture des comptes pour restituer le solde. Dans cette exception, le solde ne produit pas d’intérêts de retard au bénéfice du locataire.
 

LE CONGE.

Quitter son logement est soumis à des conditions légales. La résiliation du contrat de location peut être à l’initiative du locataire ou du bailleur.
 

- Congé donné par le locataire :

Le locataire peut résilier son contrat à tout moment. Pour cela, il doit un préavis de trois mois ( ce délai s’applique dès la signature du bail même si le locataire n’a pas encore emménagé )  au bailleur, signifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce délai démarre à compter de la date de réception du courrier par son destinataire. Ce délai peut être réduit à un mois dans certains cas exceptionnels prévus par la législation en vigueur ou accord amiable entre les parties concernées.
 

- Congé donné par le propriétaire :

Le propriétaire peut résilier le contrat de location sous certaines conditions  très réglementées pour garantir un motif  légitime et sérieux vis à vis du locataire.
 

Tout d’abord, il doit au locataire un préavis de 6 mois minimum signifié par lettre recommandée. Il est à préciser cependant que ce délai commence à partir de la remise effective au destinataire attestée par La Poste et non à partir de la date de la première présentation de la lettre recommandée.


 

LES IMPAYES.
 

Le propriétaire doit agir rapidement pour récupérer les loyers impayés ou le logement, sachant que le non-paiement du loyer est un des motifs de résiliation du contrat de location.  
 

Le propriétaire a plusieurs possibilités :

• adresser au locataire une  lettre recommandée avec accusé de réception;
   
• ou à la ou les personnes qui se sont portées caution lors de la signature du bail.
   
• faire appel à un huissier qui est la solution la plus souhaitable.
  
   

Plusieurs précautions s’imposent donc au bailleur afin de minimiser, voire  de supprimer ce risque.

• s’assurer de la solvabilité du futur locataire.
   
• utiliser le  «  Loca-Pass ».
   
• souscrire une assurance.
  
   

Tout d’abord, il y a lieu de bien vérifier la solvabilité du futur locataire selon la réglementation en vigueur.
 

Ensuite, d’une part, le système dit « Loca-Pass «  (  uniquement réservé aux salariés  dont l’entreprise verse au 1% patronal ) garantit jusqu’à 18 mois de loyer impayés en prenant la forme d’un engagement de caution de l’organisme collecteur du 1% patronal.
 

La garantie des risques locatifs ( GRL ), devant se substituer à terme au Loca-Pass, est entrée en vigueur début 2007. Cette garantie est une réelle caution publique, à l’initiative des partenaires sociaux du 1% patronal, afin de faciliter l’accession à la location de certains publics tels que les personnes en CDD, en temps partiel, en Intérim, en stage, étudiant, etc.. tout en rassurant le bailleur qui hésitera moins à louer son logement puisque cette garantie lui assure le paiement de ses loyers.
 

Et, d’autre part, de souscrire une assurance. Plusieurs compagnies d’assurances proposent des contrats qui garantissent les propriétaires contre les risques liés à la location, mais, il est important de bien choisir son contrat car,  dans tout contrat d’assurance, il y a souvent des prestations différentes selon les assureurs, telles que :

• la durée et son prix.
   
• le montant de l’indemnisation de cas d’impayés.
   
• franchise.
   
• prise en charge du coût de remise en état du logement suite à des détériorations.
   
• prise en charge des frais de procédure en cas d’expulsion ou de contentieux.
   
• etc ...